保险资金运用的收益率是体现保险公司竞争力最重要的量化指标。中国大多数保险产品的设计条件要求长期投资收益率应达到5．5％，但除2007年和2009年外，过去的11年间，保险行业的平均投资收益率始终无法达到这一基本标准。为有效提高保险资金的投资效率，中国保险行业的行政主管部门自2009年年底开始，放开了保险资金投资不动产的渠道。此政策得到了保险企业的积极响应。但由于缺乏经验、完善的管理制度和商业模式，目前相关市场主体均处于在探索中前行的状态，没有形成大规模的投资。因此，构建完善的适合中国国情的保险资金投资不动产的商业模式是中国保险行业面临的重要问题。　　《保险资金投资不动产研究》对保险资金投资不动产进行了深入的研究。在分析中国保险资金运用的现状、不动产行业发展趋势的基础上，系统地梳理了国内外现有的不动产投资方式，结合中国市场环境与政策环境构建了从直接投资到间接投资（简称DtoI）的保险资金投资不动产的商业模式。直接投资到间接投资的商业模式的主要框架是：保险公司先直接投资不动产，在持续经营获得稳定现金流之后，再通过房地产投资信托基金的形式证券化。公开在证券市场发行，获取资本溢价，收回投资。与此同时，通过持有部分股权的形式继续控制原物业的经营管理，从而形成完善的、可持续的保险资金投资不动产的商业模式。从直接投资到间接投资的商业模式，不仅有利于保险企业健康、可持续地发展，而且有利于社会财富的合理分配。合理运用从直接投资到间接投资的商业模式，可以使居民、企业、政府乃至整个国民经济受益，是科学发展观在经济层面的体现。 　　吴永钢，出生于天津市。毕业于南开大学，获得应用经济学博士学位。具备丰富的房地产投资管理经验，曾在《南开经济研究》、《河北学刊》等重要核心学术期刊发表多篇论文。 第一章导论第一节研究意义第二节研究框架与路径第三节研究创新第二章文献综述与理论回顾第一节文献综述第二节理论回顾第三章我国保险资金运用的现状与分析第一节保险资金的来源、特征与投资原则第二节我国保险资金运用的发展历程第三节我国保险资金运用的现状分析第四章保险资金投资不动产的意义与概况第一节我国保险资金投资不动产的意义第二节国际保险资金投资不动产概况第三节中国保险资金投资不动产法律环境与存在的问题第五章保险资金直接投资不动产分析第一节不动产的内涵、特征与分类第二节不动产直接投资概述第三节险资直投不动产战略与业态选择第四节不动产价格变动趋势分析第五节保险资金直接投资不动产的成本控制方法第六节不动产投资决策管理、可行性分析与风险管控第六章保险资金间接投资不动产第一节保险资金间接投资不动产的主要方式第二节房地产投资信托基金的概念、类型与特征和案例分析第三节房地产投资信托基金与几种间接投资方式的比较与甄选第四节美国房地产投资信托基金的发展与现状分析第五节保险资金投资房地产投资信托基金的方式第六节房地产投资信托基金投资业态分析——以美国房地产投资信托基金为例第七节保险资金投资房地产投资信托基金的风险及对策第七章构建险资投资不动产的商业模式第一节美国房地产投资信托基金的商业模式分析第二节房地产投资信托基金与不动产市场和证券市场的动态关系——以美国房地产投资信托基金为例第三节构建中国保险资金投资不动产的商业模式第四节DtoI模式与保险资金投资的匹配性分析第八章Dtol模式与保险公司的整体战略分析第一节DtoI模式在中国运行的环境分析第二节DtoI模式的SWOT分析第三节DtoI模式对保险公司保险业务的促进第四节DtoI模式的风险控制第九章保险资金投资的社会效用分析第一节保险资金对不动产市场健康发展的促进作用第二节保险资金投资不动产对于我国城镇化的影响第三节保险发展对于经济增长的影响第十章主要研究结论与建议第一节主要研究结论第二节保险资金投资不动产政策建议参考文献后记